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Landesverband Haus & Grund Sachsen-

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eingetragen im Vereinsregister Magdeburg Nr. 836

Landespräsident :                 

 Dr. Holger Neumann

Steuer Nr. 102 / 141 / 01187

Aus dem Inhalt lassen sich keine rechtlichen Ansprüche gegen den Verein ableiten.

Urteile und Rechtsauffassungen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und wiedergegeben.

Trotzdem weisen wir darauf hin, das die örtliche Rechtsprechung andere Auffassungen vertreten kann.

Bitte beachten Sie auch das Datum der Veröffentlichung.

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Disclaimer:
Für Inhalte weiterverlinkter Seiten von unserem Server übernehmen wir weder für Inhalt noch Rechtmäßigkeit der Angebote die Verantwortung.

 

Legionellenprüfung ist für bestimmte Mehrfamilienhäuser bis Ende 2013 vorgeschrieben.

Mehr dazu sowie zertifizierte Prüflabore auf der Seite des Landesamtes für Verbraucherschutz


Rauchmelder werden für Bestandsbauten ab 2015 Pflicht: Durch Änderung der Landesbauordnung (GVBl LSA 24/2009, S.717) sind ab sofort bei Neubauten in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die Rettungswege darstellen, Rauchwarnmelder anzubringen. Bestandsobjekte sind bis Ende 2015 nachzurüsten.

 


Aktuelle Verträge für Bauwillige über die Internetseite unseres Zentralverbandes (neues BGB Recht eingearbeitet!):

Zum kostenlosen Download auf das Bild klicken!

 

Bauvertrag Checkliste Leistungsbeschr. Handwerksvertrag Tipps für Bauherren Beauftragung eines Handwerkers
Bauvertrag für ein Einfamilienhaus Checkliste Leistungs-beschreibung Handwerkerver-trag Infoblatt:Tipps für Bauherren Infoblatt:Beauftragung eines Handwerkers

Hochwasser: Was kann man als Hauseigentümer tun?

Neben einer Elementarschadensversicherung gibt es einiges, was man tun kann, um das Haus zu schützen. Doch nicht alle Maßnahmen machen Sinn mehr


Bundesverfassungsgericht kippt jahrelange Rechtsprechung unserer Verwaltungsgerichte (1BvR 2457/08)

mehr dazu in unserer Pressemitteilung

Das Bundesverfassungsgericht hat die jahrelange rechtswidrige Spruchpraxis der Verwaltungsgericht in Deutschland gekippt. Auch in Sachsen-Anhalt hatten sich die Verwaltungsgerichte und das OVG dieser Praxis angepasst: Beiträge konnten bisher praktisch bis zu Sankt-Nimmerleins Tag erhoben werden, da eine wirksame Satzung vorliegen musste. Eine wirksame Satzung war allerdings in der Praxis unerreichbar. Manche Verbände haben über 16 Änderungen ihrer Satzungen in den letzten Jahren durchgeführt und manche waren auch recht froh über die praktische Unverjährbarkeit.

Prägnantes Beispiel der rechtswidrigen Praxis waren die Nacherhebungen in Haldensleben, die die Kommunalaufsicht und das VG Magdeburg dem Verband aufoktroyierten (der sogar gegen die rechtwidrige Praxis geklagt hatte!!) und die Erhebung von längst verjährten Herstellungsbeiträgen für Altanschließer, z.B. in Schönebeck.

Natürlich wird es jetzt eine Diskussion über die Beiträge geben, die schon bezahlt wurden, aber nach dem Urteil als nicht verfassungskonform gelten müssen.

Neu bewerten wird man auch das Urteil unseres Landesverfassungsgerichtes aus den 90iger Jahren zur authentischen Gesetzesinterpretation von Straßenausbaubeiträgen. Damals waren auch erst nach über 5-10 Jahren Satzungen erlassen und Straßenausbaubeiträge eingetrieben worden, obwohl viele Verwaltungen und Bürgermeister den Bürgern erklärt hatten, dass keine Beiträge erhoben werden. Das Verfassungsgericht unseres Landes hatte die Gemeindefinanzen über den Vertrauensschutz für die Bürger gestellt; eine Entscheidung, die Haus & Grund schon damals kritisiert hatte.

 

Letztendlich hat nun zwar Rechtsstaatlichkeit gegenüber finanzhöriger Spruchpraxis gesiegt, aber es dürfte für die meisten Bertoffenen zu spät sein.

Dr. H. Neumann

 


Schornsteinfeger ab 2013

Praktische Tipps zur neuen Freiheit mit den Schornsteinfegern

 Das Merkblatt als pdf hier


Legionellenprüfung                                                          Merkblatt dazu hier

Praktische Tipps im Umgang mit der Trinkwasserverordnung

 Die novellierte Trinkwasserverordnung wurde im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am 01.November 2011 in Kraft. Insbesondere Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die vermieten und eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage betreiben, müssen die neuen Vorschriften einhalten.

 Folgendes ist zu beachten:

 Wer ist betroffen?

Betroffen sind Eigentümer, die eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage betreiben und die das Warmwasser an Mieter weiter geben. Wer also nicht vermietet, ist auch nicht betroffen.

 Als weitere Voraussetzung ist die Größe der Anlage entscheidend. Zwei Kriterien sind dafür, unabhängig voneinander, maßgebend:

 Der Warmwasserboiler muss einen Inhalt von größer oder gleich 400 Litern haben. Bei Grenzfällen kann es sich lohnen, das Datenblatt des Warmwasserspeichers näher anzusehen.

Ist also in einem Haus ein Speicher von 400 l Nenninhalt eingebaut, kann die tatsächliche Wassermenge kleiner sein, weil in den Speicher hineinragende Armaturen, z.B. Tauchrohre oder die Spirale zur Erwärmung (Wärmetauscher), das Volumen verringern können.

Betroffen sind aber auch kleinere Anlagen, bei denen der Inhalt der Warmwasserleitungen einen Wert von mehr als drei Litern zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle erreicht. Das setzt voraus, dass der Eigentümer Länge und Querschnitt seiner Rohrleitungen vom Speicher bis zur letzten Entnahmestelle kennt. Eine Hilfestellung für die Berechnung gibt die unten stehenden Tabelle, die für Kupferrohre, abhängig vom Außendurchmesser, das Volumen pro Meter angibt. Auch ein Berechnungsbeipiel ist beigefügt.

Zu beachten ist, dass meistens bei der Installation vom Warmwasserspeicher mit einem größeren Querschnitt begonnen wird und sich die Rohre bis zur letzten Entnahmestelle verjüngen. Üblicherweise muss man davon ausgehen, dass bei Mehrfamilienhäusern die Leitungen mit einem Außendurchmesser von 28 mm beginnen und sich bis zum Badezimmer auf 15 mm Durchmesser verringern. Im Zweifelsfall sollte man seinen Heizungsinstallateur fragen.

 

Berechnung Trinkwasserleitung

Beispiel: Kupferrohr

 

Nach TrinkwasserVO müssen gewerbliche Anlagen mit >= 3l Wasserinhalt vom Speicher

bis Zapfstelle gemeldet werden. 

 Bei Kupferrohren wird der Außendurchmesser in mm (10; 12; 15; 18; 22; 28; 35; 42; 54; 64 usw.) angegeben.

Die reale Nennweite beträgt dann bei 10-22 2 mm; bei 22-42 3 mm und bei 54+64 4 mm weniger

 

 

 

 

Volumen pro Meter

3 Liter entspricht einer Länge von

Rohr außen

Wanddicke

Rohr innen

in Liter

 

in m

 

35

3

32

0,80

 

3,73

 

28

3

25

0,49

 

6,11

 

22

2

20

0,31

 

9,55

 

18

2

16

0,20

 

14,93

 

15

2

13

0,13

 

22,61

 

 

Berechnungsbeispiel:

Vom Kessel beginnt  zunächst eine 22iger Leitung mit 1,5 m Länge, die sich dann auf 18 mm Außendurchmesser verringert.

Die 18 mm Leitung ist 3 m lang. Bis zur Zapfstelle wird mit einer 2m langen 15 mm Leitung verteilt.

 

Leitungsdurch-

Volumen/m

Meter

Volumen

messer

 

 

 

22

0,31

1,5

0,47

18

0,20

3

0,60

15

0,13

2

0,27

 

 

 

 

 

 

insgesamt

1,34

ERGEBNIS: Die Anlage fällt nicht unter die Verordnung (Voraussetzung, dass auch der Boiler weniger als 400 Liter Speicherinhalt hat).

 

Was ist zu tun, wenn die Anlage unter die Verordnung fällt?

 Stellt der Eigentümer fest, dass er unter die Restriktionen der Trinkwasserverordnung fällt, ist er verpflichtet, bis 31.12.2013 die erste Untersuchung durchgeführt wird. 

 

Was kann ich noch tun, um den Legionellenschutz in meinem Haus zu verbessern?

Zur Verbesserung des Legionellenschutzes können Sie bereits jetzt eine Reihe von Maßnahmen einleiten. So müssen Sie unbedingt darauf achten, dass der Trinkwasserkreislauf von sonstigen Kreisläufen dauerhaft getrennt ist. Ein Schlauch zur Heizungsbefüllung muss so z.B. immer wieder von der Anlage entfernt werden.

Weiterhin lohnt es sich, mit dem Installateur der die Wartung durchführt, über die Aktivierung der sog. "Legionellenschaltung" in ihrem Warmwasserbereitungsgerät zu sprechen. Diese Legionellenschaltung bewirkt, dass zu festgelegten Zeiten der Warmwasserbereiter das Wasser bis auf ca. 60 Grad aufheizt und damit ein Teil der Bakterien abgetötet wird. Beachten Sie aber dabei, dass Mieter über solche Maßnahmen informiert werden müssen, weil sonst ggf. Verbrühungsgefahr besteht.

Falls eine Zirkulationsschaltung vorhanden ist, muss sie beim Zeitpunkt des Hochheizens unbedingt aktiviert sein, damit möglichst viel Wasser im Kreislauf auf die hohe Temperatur erwärmt wird.  Noch günstiger ist es, wenn zu diesem Zeitpunkt auch an allen Stellen Warmwasser entnommen wird, damit die sog. "thermische Desinfektion" überall und umfassend wirken kann.

 

Weiterhin sollte man darauf achten, dass bei dem Wechseln von Duschköpfen nur solche eingesetzt werden, die keine unnötige Sprühnebelwirkung erzeugen. Da die Legionellen hauptsächlich durch das Einatmen von fein versprühtem Wasser aufgenommen werden, kommt es darauf an, diese Gefahr möglichst zu minimieren. 

 

Was muss ich weiterhin beachten?

 Die neue Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass bauliche oder betriebstechnische Änderungen dem Gesundheitsamt vier Wochen im voraus schriftlich angezeigt werden müssen. Die Anzeige einer Stilllegung einer Anlage muss innerhalb von drei Tagen erfolgen.

Trinkwasseraufbereitungsanlagen sollten  nach Möglichkeit vermieden werden. Solche Anlagen sind teilweise Brutstätten von Bakterien und bedürfen einer besonderen Wartung und Inspektion.

 

Weitere Anfragen sollten Sie an Ihr zuständiges Gesundheitsamt richten. Diese sind zur Beratung befugt und auch verpflichtet.

 

Dr. H. Neumann


Option auf Umsatzsteuer bei Vermietung kann Vorteile bringen

Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeeinheiten, in denen die Wohnnutzung überwiegt, sind bei der Vermietung nicht von der Umsatzsteuer betroffen. Der Eigentümer kann allerdings freiwillig eine Umsatzsteueroption in Anspruch nehmen.

Die Option trifft dann nur für die Gewerberäume zu. Miete und Betriebskosten werden dem Mieter mit der entsprechenden Umsatzsteuer berechnet.

"Das lohnt sich insbesondere dann, wenn größere Baumaßnahmen in den nächsten Jahren geplant sind", so Dr. Neumann, Landespräsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V.. Denn mit der Umsatzsteuererklärung kann man sich für die Gewerberäume anteilig die Umsatzsteuer für die Baumaßnahmen zurückholen. Hat man einmal optiert, ist man 10 Jahre an die Vermietung mit Umsatzsteuer gebunden.


Lüften im Winter trocknet feuchte Keller

 Der Winter ist die ideale Jahreszeit, um feuchte Keller trocken zu lüften.

"Bei niedrigen Außentemperaturen ist in der Luft sehr wenig Feuchtigkeit enthalten", so Dr. Neumann, Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V.. Ein Lüften der Keller ist daher besonders in der kalten Jahreszeit besonders effektiv. Durch einen Luftwechsel gelangt die kalte, trockene Luft in den Keller und nimmt vorhandene Feuchtigkeit auf.

Die physikalische Ursache ist, dass entsprechend der Wasserdampfsättigungskurve wärmere Luft mehr Feuchtigkeit aufnehmen kann, als kalte.

Haus & Grund empfiehlt, die Keller kurz, aber kräftig - möglichst mit Durchzug - zu lüften und diesen Vorgang mehrmals am Tag zu wiederholen.

Natürlich ersetzt das Lüften nicht eine fachgerechte Trockenlegung. Gerade aber bei älteren Gebäuden kann zielgerichtetes Lüften dazu beitragen, die Feuchtigkeitswerte im Keller zu senken.


ExWoSt Thema in Magdeburg Südost:

Eigentümer erhalten zusätzliche Beratung mehr


Müllanalyse in Zerbst.

Der Zerbster Verein bittet um Mithilfe bei der Restmüllanalyse

mehr


Mehr Rechtssicherheit bei der Abwicklung von Mietverhältnissen

BGH-Urteil zu Erstattungsansprüchen von Renovierungskosten

Der Anspruch eines Mieters auf Erstattung von Renovierungskosten wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verjährt innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VIII ZR 195/10)


Wohnungsübergabe-/abnahmeprotokoll schafft Rechtssicherheit

 

Viele Probleme zwischen Vermietern und Mietern bei der Wohnungsübergabe lassen sich durch das Erstellen eines schriftlichen Abnahmeprotokolls lösen. Die Eigentümerschutz- Gemeinschaft Haus & Grund empfiehlt daher, ein solches Wohnungsabnahmeprotokoll bei der Wohnungsübergabe am Anfang und natürlich auch Ende des Mietverhältnisses anzufertigen. In dem Protokoll sollte der Zustand der Wohnung detailliert dokumentiert werden. Damit können weitgehende Streitigkeiten vermieden werden. Nach der ausführlichen Besichtigung der Wohnung und vor der Schlüsselübergabe sollten zwei gleichlautende Ausfertigungen des Protokolls leserlich und eigenhändig vom Vermieter und Mieter unterschreiben werden. Wichtig ist, dass man sich bei der Besichtigung Zeit nimmt. Fotos können den schriftlichen Text ergänzen aber niemals ersetzen. In ein Wohnungsübergabeprotokoll gehören z.B. Angaben über Dübellöcher in den Wänden, Tritt- oder Schleifspuren auf den Fußböden und Beschädigungen an Fliesen. Wichtig ist auch eine Funktionsprüfung von Fenstern, elektrischen Geräten oder sanitären Anlagen. Weitergehende Informationen gibt es     Merkblatt


Sommerzeit – Grillzeit: Regeln müssen beachtet werden

 

Das Grillen ist und bleibt eine der Lieblingsbeschäftigungen der Deutschen. Qualmwölkchen kräuseln sich aber nicht nur über Gärten, sondern auch auf Balkonen und Freiflächen in den Wohngebieten. Konflikte mit Nachbarn und Mitbewohnern sind dabei vorprogrammiert. Das Vergnügen mit Bratwurst und Grillsteak wird dann schnell zum Ärgernis. Mieter in Mehrfamilienhäusern müssen deshalb Beschränkungen bei ihrem Hobby beachten.

Es gilt folgender Grundsatz: Sowohl im Garten als auch auf dem Balkon darf nur gegrillt werden, wenn der Mietvertrag das erlaubt. "Dann ist es üblich und muss, wenn nicht die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird, geduldet werden", hat das Landgericht München in einem Beschluss vom 12. Januar 2004 (AZ. 15 S 22735/03) formuliert. Beim Grillen müsse aber Qualm vermieden werden, ansonsten drohe eine Geldbuße. Der Grillrost sollte mit möglichst großem Abstand zur Nachbarwohnung aufgebaut werden. Durch die Verwendung von Alufolie sollte störender Qualm vermieden werden. Empfohlen wird ein Elektrogrill.

 

Mieter in Mehrfamilienhäusern müssen auf ihre Nachbarn Rücksicht nehmen. Sie dürfen vorbehaltlich eines Grillverbots im Mietvertrag in der Zeit von April bis September einmal monatlich auf Balkon oder Terrasse grillen. Dazu müssen sie ihre Mitmieter im Haus, deren Belästigung durch Rauchabgase unvermeidlich ist, 48 Stunden vorher informieren. Dies hat das Amtsgericht Bonn (Az. 6 C 545/96) in einem Urteil vom 29. April 1997 entschieden. Das Gericht stellt in seinen Entscheidungsgründen dabei klar, dass der Vermieter kaum Einflussmöglichkeiten rechtlicher bzw. tatsächlicher Art auf das Verhalten seiner Mieter hat.

 

Auch das OLG Oldenburg setzt in seinem Urteil vom 29. Juli 2002 (Az. 13 U 53/02) auf die Rücksichtnahme der Mieter untereinander. Bei beengten räumlichen Verhältnissen muss ein Nachbar nach 22.00 Uhr Gerüche und Geräusche, die von nächtlichem Grillen im Garten herrühren, regelmäßig nicht hinnehmen. Viermal im Jahr kann allerdings unter diesen Umständen ein Grillabend bis 24.00 Uhr als sozialadäquat anzusehen sein.

 

Der Grillabend auf dem Balkon oder im Hof sollte um 22.00 Uhr beendet sein. Nur für den Fall, dass der Mietvertrag oder die Hausordnung das Grillen eindeutig untersagt, können sich Mieter bei Geruchs- oder Lärmbelästigungen an den Vermieter wenden. Er hat dann dafür zu sorgen, dass das Grillen unterbunden wird. Wer sich nicht - trotz Abmahnung - an das Grillverbot hält, muss im schlimmsten Fall mit einer Kündigung rechnen. Das geht aus einem Urteil des LG Essen vom 7. Februar 2002 (Az. 10 S 438/01) hervor.

 

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Nachbarschaftsrecht:

Wann verwirken Ansprüche auf Beseitigung oder Zurückschneiden von Anpflanzungen, die die Grenzabstände nicht einhalten?

 

1. Nach Nachbarschaftsgesetz LSA (In Kraft seit 1.1.1998) § 34 müssen Anpflanzungen folgende Mindestabstände von der Nachbargrundstücksgrenze einhalten:

 

Wuchshöhe Abstand von der Grenze
bis 1,5 m 0,5 m
bis 3 m 1m
bis 5 m 1,25 m
bis 15 m 3 m
über 15 m 6 m

 

2. Der Anspruch auf Zurückschneiden verwirkt in 10, auf Beseitigung in 5 Jahren (§ 40) und kann nur durch Klage unterbrochen werden.

3. Die Frist beginnt in dem Folgejahr, in dem die Anpflanzungen die nach diesem Gesetz zulässige Höhe ununterbrochen überschritten haben (bei Beseitigung) oder erstmals überschritten haben (bei Rückschnitt).

4. Ein Beispiel:

Nachbar hat eine Zypressenhecke mit 40 cm Grenzabstand 1998 gesetzt.

Heute ist sie ca. 7m hoch.

Da der gesetzliche Mindestabstand 0,5 m beträgt, verwirkte der Anspruch auf Beseitigung bereits  Ende 2003.

Der Anspruch auf Zurückschneiden entsteht, wenn die Höhe von 1,5 m ununterbrochen überschritten wurde. Nehmen wir an, es wäre 2000 der Fall gewesen, so verwirkt der Anspruch auf Zurückschneiden Ende 2010.

Wurde zwischendurch, z.B. 2003 unter 1,5 m zurück geschnitten, beginnt die Frist von 10 Jahren im Jahr 2004 neu.

Aber: wurde nur auf 2,00 m geschnitten, löst das die Frist bezüglich des Anspruches auf die Schnitthöhe von 1,5 m nicht erneut aus.

Da allerdings auch die Höhe von 3 m bereits überschritten war, ist die Verwirkungsproblematik für diese Höhe getrennt zu ermitteln.

Dr. Neumann 5/05 mit Hinweis auf Kommentierung Fruhner/Weber: Nachbarrecht für Sachsen-Anhalt, Boorberg-Verlag

 

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HINWEIS zu Artikel Ratgeber in der "Volksstimme": Eine Auswahl zu Urteilen zum Thema Katzen im Nachbarschaftsrecht finden Sie unter dem Punkt Informationen


Mieterhöhung nach Modernisierung setzt genaue Erläuterung des Energiespareffektes voraus

In einer neuen Entscheidung hat der BGH (Urteil vom 25.01.2006 VIII ZR 47/05) die Auffassung verschiedener Landgerichte zur detaillierten Erläuterungspflicht in einer Mieterhöhung nach Modernisierung bekräftigt.Im vorliegenden Fall ging es darum, dass ein Vermieter 30 Jahre alte Fenster gegen neue Kunststoffenster mit einem K-Wert von 1,1 W/m² K ausgetauscht hatte. Der Vermieter konnte im Prozeß durch ein Sachverständigen- Gutachten später nachweisen, dass tatsächlich eine erhebliche Energieeinsparung vorlag. Trotzdem lehnte der BGH im Endergebnis das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam ab.Denn: § 559 b Abs. 1 BGB verlangt, dass bereits im Mieterhöhungsverlangen die Gebrauchswerterhöhung oder die Energieeinsparung konkret und nachvollziehbar für den Mieter erläutert wird. Die Erläuterung ist nur dann vollständig, wenn der Zustand der alten Fenster genau beschrieben wird (Einfachfenster, Doppelfenster, usw.) und den neuen Fenstern in Art und Konstruktion gegenüber gestellt wird. Eine K-Wert-Berechnung für das alte Fenster wurde im Urteil nicht verlangt, sollte aber soweit es möglich ist, anhand verschiedener Vorschriften erfolgen.

Die Entscheidung des BGH macht folgendes deutlich:

 

Auch wenn es dem Vermieter widersinnig erscheint, hat er bestimmten gesetzlichen Formvorschriften nachzukommen. Auch wenn man argumentieren möge, dass der Mieter die alten Fenster und ihre Beschaffenheit seit Jahren direkt vor Augen gehabt hat, so ist doch die Beschreibung der alten Fenster im Mieterhöhungsverlangen notwendig.

Zwar hat der BGH somit früheren Forderungen anderer Gerichte, insbesondere aus Berlin, eine Absage erteilt, wo eine Wärmebedarfsberechnung verlangt wurde, allerdings besteht er darauf, dass die Vermieter die Erläuterungspflicht innerhalb eines Mieterhöhungsverlangens genau einhalten.

Es ist also unbedingt nötig, den Altzustand und den Neuzustand sowie die daraus resultierende Verbesserung bei allen Modernisierungsarbeiten unbedingt und ausführlich zu beschreiben!

Soweit es möglich ist, sollte man auch Klassifizierungsmerkmale heranziehen, wie beispielsweise bei Heizungen alten und neuen Wirkungsgrad. Bei neuen Fenstern und bei einer Wärmedämmung ist es ratsam, alten und neuen K-Wert wenigstens überschläglich anzugeben.

 

Haus & Grund bietet für Mitglieder für Ankündigung und Mieterhöhung nach einer Modernisierung spezielle Formulare an.

 

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15.02.06: Mietrecht: „Virtueller“ Mieter kann Mietsicherheit nicht erhöhen

Die Aufnahme eines Dritten als Mieter in den Mietvertrag, ausschließlich um einen zusätzlichen

Schuldner zu erlangen, erhöht die Mietsicherheit nicht.

Oft wird so eine Vertragsgestaltung bei Studenten oder Lehrlingen angewendet, die über noch kein oder ein geringes Einkommen verfügen.

Doch dabei ist Vorsicht geboten !

 

Folgendes Gerichtsurteil zeigt, wie es nicht geht:

Der Vermieter schließt einen Mietvertrag mit zwei Mietern. Beide Mieter werden im schriftlichen Vertrag als Mieter aufgeführt. Der Vertrag wird von beiden unterschrieben. Allen Beteiligten ist jedoch bewusst, dass tatsächlich nur einem Mieter der Gebrauch überlassen werden soll. Die Aufnahme des weiteren Mieters dient dem Vermieter nur zur Erhöhung der Mietsicherheit. Der „wirkliche Mieter“ zahlt eine Barkaution in Höhe von zwei Monatsmieten. Der Mieter stellt die Zahlung ein. Der Vermieter befriedigt sich aus der Barkaution und verlangt – da diese nicht ausreicht – weitere Monatsmieten (auch) vom zweiten Mieter.

Zu Unrecht, entscheidet das Landgericht Leipzig (Urteil vom 26.1.2005, 1 S 5846/04, NJW-RR 2005, 1250).

Die Erklärung des Beklagten sei ihrem Sinngehalt nach als Mietbürgschaft zu verstehen. Wolle der klagende Vermieter neben der Barkaution Zahlung vom beklagten zweiten Mieter, könne er dies nur in den Grenzen des § 551 BGB [Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten] verlangen.

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Eine Doppelsicherung durch Barkaution und Bürgschaft über den dreifachen Monatsbetrag hinaus, widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift.

Eine Bürgschaft ist nur dann von § 551 BGB unberührt, wenn der Bürge sie unaufgefordert unter der Bedingung eingeht, dass der Wohnraummietvertrag zustande kommt.

Wie man es richtig macht, dazu beraten die Vereine von Haus & Grund.


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01/2006: BGH Entscheidung stärkt Rechte von Privaten Bauherren

Bauunternehmer kann Mängelbeseitigung nicht wegen zu hoher Kosten verweigern

 

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Rechte von privaten Bauherren gestärkt (Az: VII ZR 64/04 vom 10.12.2005).

Leitsatz:

Ein Nachbesserungsverlangen ist auch bei erheblichem Aufwand für die Mängelbeseitigung nicht unverhältnismäßig, wenn ein objektiv berechtigtes Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung besteht.

 

In der Rechtsprechung vieler Landgerichte wurde in der Vergangenheit bei einer Mängelbeseitigung bei Bauarbeiten berücksichtigt, mit welchen Kosten die Reparatur verbunden war. Überstiegen die Kosten der Mängelbeseitigung einen bestimmten Prozentsatz der Auftragssumme, so waren viele Gerichte schnell bereit, den Bauherren nur eine Minderung des zu zahlenden Preises zuzugestehen.

Handwerker konnten sich so immer wieder selbst bei nicht vertragsgemäß erbrachten Bauleistungen “freikaufen“.

 

Dem hat nun der BGH eine eindeutige Absage erteilt. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit sei nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen des Bauherren auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstelle.

 

Der konkrete Fall:

Im vorliegenden Fall hatte ein Unternehmer, der Fliesen- und Plattierungsarbeiten in einer Seniorenwohnanlage durchführen sollte, ein falsches Abdichtungssystem verwendet, obwohl im Vertrag etwas anderes vereinbart war. Er verweigerte die Mängelbeseitigung mit dem Hinweis auf die unverhältnismäßig hohen Kosten in Höhe von über 200.000 €. Denn die Erneuerung der Abdichtung hätte bedeutet, den gesamten Fußboden einschließlich der verlegten Fußbodenheizung neu auszuführen. Er war nur bereit, 2.000 € Minderwert zu akzeptieren.

Das LG verwies bei seiner Entscheidung auf § 633 Abs. 2 Satz 3 BGB bzw. auf § 13 Nr. 6 VOB/B und gab dem Unternehmer prinzipiell Recht.

Denn ein Unternehmer könne die Beseitigung eines Mangels verweigern, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordert.

 

Zu Unrecht, wie der BGH feststellte, denn der private Bauherr hatte mit Recht und aus technisch nachvollziehbaren Gründen das teurere Abdichtungssystem gewählt.

Der Bauherr hätte ein objektiv berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Ausführung der Abdichtung, denn die vom Baubetrieb vorgenommene Abdichtung stelle keine dauerhafte technische Lösung dar.

 

Merke also :

Gerade, wenn also eine technisch begründete Maßnahme vorliegt, die der Bauunternehmer nicht erfüllt hat bestehen gute Chancen, auch bei einem hohen Aufwand eine Nacherfüllung von dem Unternehmer zu bekommen !

Schwierig dürfte es allerdings nach wie vor bei optischen Mängeln sein, weil hier das objektive Interesse an der vertragsgerechten Ausführung nicht nach objektiven Kriterien bewertet werden kann.

Dr. Neumann


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Ab Januar bei Haus & Grund Magdeburg: Wir unterstützen Sie als Mitglied beim Energiesparen mit preisgünstigen Thermobildern mit der vereinseigenen Kamera! Mehr dazu in der Geschäftsstelle!


Neben der Interessenvertretung haben Sie als Haus & Grund Mitglied zahlreiche Vorteile.

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Mietrecht:

Mietminderung, Mieterhöhung, Mietvertrag, Schönheitsreparaturen, Betriebskosten und ihre Abrechnung, Ratschläge zur Bewirtschaftung von vermietetem Grundbesitz, Mieter finden und Wohnungen vermieten, Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen und Objekten

 

Wohneigentumsrecht

Beratung von Einzeleigentümern und Beiräten, Aufgaben des Verwalters, Abrechnung, Anforderungen an die Verwaltung, bauliche Veränderungen, Formalien der Eigentümerversammlung

 

Grundstücksrecht

Beratung zu Kaufverträgen, Wegerecht, Dienstbarkeit, Leitungsrecht, Wohnrechte, Nießbrauch

 

Nachbarschaftsrecht

Grenzprobleme, Zäune, Abstände von Bäumen und Pflanzen

Begleitung zu Schlichtungsverhandlungen

 

Beiträge und Gebühren

Prüfung von Beitrags- und Gebührenbescheiden, Abschätzung von Erfolgsaussichten von Widersprüchen, Hilfe bei Formulierung von Widersprüchen, bei Anträgen für Stundung und Ratenzahlung

 

Baufinanzierung

Prüfung von Kreditverträgen, Beratung zu Finanzierungsmodellen, Ratschläge zu Fördermitteln und zur finanziellen Risikoabschätzung

 

Bau- und Werkvertragsrecht

Beratung zu Bau- und Werkverträgen, Verhalten bei Mängeln, Begleitung in der Bauphase, Rat bei Einbehalten und Abnahmen, Durchsetzung von Gewährleistungsmängeln

 

Grundstückskaufverträge

Beantwortung von Fragen zu Verträgen und Beratung zum notwendigen Inhalt eines Kaufvertrages

 

Fördermittel und Projekte Stadtumbau

Erläuterung der Förderprogramme, insbesondere des Landes Sachsen-Anhalt, Mitarbeit in der Führungsgruppe der Landeshauptstadt Magdeburg zum Stadtumbau

Organisation und Mithilfe bei der Entwicklung von Stadtumbauprojekten mit privaten Eigentümern

z. B. ExWoSt- Programm des BBR:

Abrißprojekt Gnadauer Str. in Magdeburg

Straßenmanagement für die Buckauer Klosterbergestraße

Eigentümerberatung KIQ in Magdeburg Südost 

Datschen und Garagen

Wir vertreten satzungsgemäß Eigentümer, aber auch Nutzer von Datschen und Garagen

Unsere Aufgabe ist die korrekte und umfassende Rechtsberatung

Unser Ziel: Außergerichtliche Einigung der Parteien auf Grundlage einer objektiven Rechtsberatung

Wir erstellen: Pachterhöhungen nach Nutzensentgeltverordnung und Schriftverkehr zu Beendigung eines Pachtverhältnisses

 

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