Haus & Grund

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Landesverband Sachsen-Anhalt e.V.

Landesverband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine in Sachsen-Anhalt

Fragen Mietrecht



 

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Landesverband Haus & Grund Sachsen-

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eingetragen im Vereinsregister Magdeburg Nr. 836

Landespräsident :                 

 Dr. Holger Neumann

Steuer Nr. 102 / 141 / 01187

Aus dem Inhalt lassen sich keine rechtlichen Ansprüche gegen den Verein ableiten.

Urteile und Rechtsauffassungen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und wiedergegeben.

Trotzdem weisen wir darauf hin, das die örtliche Rechtsprechung andere Auffassungen vertreten kann.

Bitte beachten Sie auch das Datum der Veröffentlichung.

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24.11.05: Mietrecht: „Virtueller“ Mieter kann Mietsicherheit nicht erhöhen

 

Die Aufnahme eines Dritten als Mieter in den Mietvertrag, ausschließlich um einen zusätzlichen

Schuldner zu erlangen, erhöht die Mietsicherheit nicht.

Oft wird so eine Vertragsgestaltung bei Studenten oder Lehrlingen angewendet, die über noch kein oder ein geringes Einkommen verfügen.

Doch dabei ist Vorsicht geboten ! Folgendes Gerichtsurteil zeigt, wie es nicht geht:

Der Vermieter schließt einen Mietvertrag mit zwei Mietern. Beide Mieter werden im schriftlichen

Vertrag als Mieter aufgeführt. Der Vertrag wird von beiden unterschrieben. Allen Beteiligten ist

jedoch bewusst, dass tatsächlich nur einem Mieter der Gebrauch überlassen werden soll. Die

Aufnahme des weiteren Mieters dient dem Vermieter nur zur Erhöhung der Mietsicherheit. Der

„wirkliche Mieter“ zahlt eine Barkaution in Höhe von zwei Monatsmieten. Der Mieter stellt die

Zahlung ein. Der Vermieter befriedigt sich aus der Barkaution und verlangt – da diese nicht ausreicht

– weitere Monatsmieten (auch) vom zweiten Mieter. Zu Unrecht, entscheidet das Landgericht

Leipzig (Urteil vom 26.1.2005, 1 S 5846/04, NJW-RR 2005, 1250).

Die Erklärung des Beklagten sei ihrem Sinngehalt nach als Mietbürgschaft zu verstehen. Wolle

der klagende Vermieter neben der Barkaution Zahlung vom beklagten zweiten Mieter, könne er

dies nur in den Grenzen des § 551 BGB [Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten] verlangen.

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Eine Doppelsicherung

durch Barkaution und Bürgschaft über den dreifachen Monatsbetrag hinaus, widerspreche

dem Schutzzweck der Vorschrift.

Eine Bürgschaft ist nur dann von § 551 BGB unberührt, wenn der Bürge sie unaufgefordert unter

der Bedingung eingeht, dass der Wohnraummietvertrag zustande kommt.

Wie man es richtig macht, dazu beraten die Vereine von Haus & Grund.

 

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Fragen und Antworten zum Mietrecht Stand 11/2005

 Frage:

Ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums bekommen wir die Abrechnung, die bereits in umlegbare und nicht umlegbare Kosten aufgeteilt worden ist. Ich habe daraus eine Betriebskostenabrechnung für meinen Mieter angefertigt. Er ist der Meinung, dass das so nicht richtig ist. Was kann ich tun?

 Antwort:

Ihr Mieter kann Recht haben. Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft basieren oft auf Miteigentumsanteilen. Miteigentumsanteile sind nicht immer mit den Wohnflächen identisch.

Weiterhin kommt es darauf an, welche Abrechnungsschlüssel sie mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart haben. Sind dort -m²- angegeben, können sie nicht nach Miteigentumsanteilen abrechnen. Auch gibt es bei dem Umfang der einzubeziehenden Rechnungen zwischen der Abrechnung der Wohnungseigentümer und den Nebenkostenabrechnung einen grundlegenden Unterschied. Die Abrechnung bei den Wohnungseigentümern hat nach dem Flußprinzip zu erfolgen, d.h. die laufenden Einnahmen und Ausgaben eines Jahres werden gegenüber den Wohnungseigentümern abgerechnet. Alle anderen Abrechnungen entsprechen nicht dem Gesetz und verstoßen gegen das Transparenzgebot.

Bei der Betriebskostenabrechnung hat sich allerdings das sog. Abgrenzungsprinzip weitgehend durchgesetzt. Dazu ein Beispiel: Die Wasserrechnung für den Wasserverbrauch 2003 geht in der Regel erst der Wohnungseigentümergemeinschaft 2004 zu. Für die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft wird der Betrag 2004 in die Abrechnung eingestellt, denn er ist in diesem Zeitpunkt vom Konto abgeflossen.

Für die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter muß diese 2004 bezahlte Rechnung allerdings für den Zeitraum 2003 angesetzt werden. Hier findet also eine Abgrenzung und Zuordnung der Verbrauchsposition auf den Abrechnungszeitraum statt.

 Frage:

Ich bin Vermieter und möchte eine Wohnung neu vermieten. Nun habe ich Angst, dass sich bei mir ein Mietnomade einmieten könnte. Was kann ich dagegen tun?

Antwort:

Grundsätzlich sollten sie sich vor Abschluß eines Mietverhältnisses eine Bestätigung vom Vorvermieter einholen, ob die Mieten pünktlich und korrekt gezahlt worden sind. Derartige Mietbescheinigungen verlangen mittlerweile fast alle Vermieter in Sachsen-Anhalt.Für Haus & Grund Mitglieder bietet der Verein noch einen Mietersolvenzcheck an. Mit Einverständnis des Mieters wird hier in Übereinstimmung mit den datenrechtlichen Vorschriften eine Auskunft über die Bonität des Mieters eingeholt. Der Mieter hat übrigens ein Anrecht darauf, die Information zu erhalten. Diese zusätzliche Maßnahme ist leider erforderlich, weil immer öfter Vermieter dazu übergehen, Mietern trotz Mietschulden derartige Bescheinigung auszustellen, weil sie sich die nicht unerheblichen Kosten für Räumungsklage und Gerichtsvollzieher sparen wollen.

 Frage:

Mein Mieter hat mit 3 Monaten Kündigungsfrist gekündigt. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1999 sind allerdings andere, d.h. die damals geltenden Fristen vereinbart worden. Was gilt denn nun ?

 Antwort:

Über die Kündigungsfristen hat es lang Zeit Streit gegeben. Nach der Mietrechtsreform 2001 haben die Gerichte entschieden, dass die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen, die zumeist länger waren, dann gelten, wenn sie als allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag vereinbart worden waren. Seit der Gesetzesänderung vom 26. Mai 2005 gilt das nicht mehr. Generell haben jetzt Mieter eine 3-monatige Kündigungsfrist. Eine Ausnahme würde nur dann gelten, wenn vor der Mietrechtsreform 2001 zulässige Kündigungsbedingungen aus damaliger Sicht individualvertraglich festgelegt worden sind. Bei DDR- Mietverträgen gelten Sonderregelungen.

Frage:

Mein Mieter ist ausgezogen und die Wohnung sieht fürchterlich aus. Was muß ich tun?

 Anwort:

Sie sollten den Zustand der Wohnung möglichst genau erfassen.

Zu unterscheiden ist dabei prinzipiell zwischen Schäden, die angerichtet worden sind und unterlassenen Schönheitsreparaturen. Die Geltendmachung von unterlassenen Schönheitsreparaturen hängt allerdings von einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ab. Wichtig ist, möglichst mit einem Zeugen, ein ausführliches Wohnungsabnahmeprotokoll zu fertigen. Es muß genau sämtliche Mängel und Schäden so detailliert enthalten, dass ein Kostenvoranschlag gemacht werden kann. Danach ist der Mieter mit angemessener Frist aufzufordern, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Macht er das nicht, können sie die Renovierungskosten als Schadensersatz geltend machen. Allerdings Vorsicht. Die Rechtsfragen sind so kompliziert, dass es sich lohnt, einen Anwalt oder Haus & Grund zu befragen. Beachten sie auch die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten, die ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Räume beginnt. Diese Frist kann vor Ablauf des Mietverhältnisses liegen !

 Frage:

Ich habe ein Zweifamilienhaus und vermiete nur eine Wohnung. Wie kann mir die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund dabei helfen?

 Antwort:

Ob ein oder mehrere Mieter die gesetzlichen Vorschriften müssen eingehalten werden. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund betreut sie für einen Jahresmitgliedsbeitrag von unter 70,00 € rund um alle Fragen des Mietverhältnisses.So erhalten sie Mietverträge mit dem neuesten Stand der Rechtsprechung, Formulare für die Betriebskostenabrechnung, Wohnungsabnahme und Übergabeprotokolle und wir unterstützen auch im Schriftverkehr mit Mietern, Anwälten und Behörden im vorgerichtlichen Bereich.Der örtliche Verein ist auch ihr Interessenvertreter auf kommunaler Ebene, wie z.B. bei Straßenausbaubeiträgen und beim Stadtumbau.

 Frage:

Mein Mieter hat gekündigt. Ich habe noch eine Kaution von 3 Monatsmieten von ihm. Er ist jetzt der Meinung, dass er die letzten 3 Monate keine Miete zahlen muß und es mit der Kaution verrechnen kann. Ist das richtig?

 Antwort:

Eine ordnungsgemäß vereinbarte Kaution darf nicht mit der Miete verrechnet werden, denn sie ist dazu da, dass der Vermieter eine Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses hat, falls Schäden oder unterlassene Schönheitsreparaturen vorhanden sind. Sie sollten ihren Mieter sofort auffordern, eine Nachzahlung zu tätigen. Ist die Frist zur Nachzahlung (ca. 1 Woche) ausgelaufen, können sie sofort vor Gericht klagen. Sie sollten darauf achten, dass die Klage vor einer evtl. Fälligkeit der Kaution abgeschlossen ist, weil der Mieter sonst gegebenenfalls mit der fälligen Rückzahlung der Kaution aufrechnen könnte.

Frage:

Mein Mieter ist ausgezogen. Ich habe eine Kaution von ihm. Er wollte, dass ich sie ihm sofort zurück überweise. Wann muß ich die Kaution zurückzahlen?

 Antwort:

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter für Forderungen aus dem gesamten Mietverhältniss. Dazu gehören Forderungen aus der nicht ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung, allerdings auch Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten. Hat der Mieter allerdings die Wohnung ordnungsgemäß und sauber zurückgegeben und haben die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre ein ausgeglichenes Ergebnis bzw. ein Guthaben des Mieters ergeben, so kann er auf kurzfristige Auszahlung der Kaution bestehen. Anderenfalls müßten sie schon genau darlegen, aus welchem Grund Sie die Kaution zurückbehalten bzw. eine Teilauszahlung vornehmen. Generell gilt aber, dass sie eine Frist zur Prüfung der Ansprüche von ca. 4-6 Monaten haben.

 Frage:

Mein Mieter wohnt schon 6 Jahre bei uns. Er hat bisher noch nicht ein einziges Mal renoviert. Die Wohnung sieht auch ganz fürchterlich aus, weil er starker Raucher ist. Was kann ich tun?

 Antwort:

Wurden die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbart, haben sie jetzt nach der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch die Möglichkeit, bereits während des Mietverhältnisses den Mieter zur Renovierung aufzufordern und notfalls zu verklagen. Während man früher davon ausging, dass die unterlassene Renovierung erst dann zu rügen war, wenn Substanzverletzungen auftraten, hat der BGH jetzt in einer neueren Entscheidung die Rechte des Vermieters gestärkt.

 Frage:

Unser neu eingezogener Mieter hat sich scheinbar finanziell etwas übernommen und versucht nun, durch dauernde Mietminderungen die Miete herunterzudrücken. Was kann ich tun?

Antwort:

Bisher war es in solchen Fällen außerordentlich schwierig die Miete einzuklagen, weil der Mieter im Prozeß mit seinen Gegenforderungen aus Mietminderungen aufrechnen konnte. Erfahrungsgemäß war es dann eine lange Streiterei, die auch oft bei unbegründeten Mietminderungen mit einem faulen Kompromiß endete. Nun hat der BGH entschieden, dass auch beim Einklagen von Mieten der sog. Urkundenprozeß möglich ist.

Mit der Führung eines Urkundenprozesses bzw. mit einem Urkundenmahnbescheid erreichen sie durch Vorlage einer Urkunde, dem Mietvertrag, dass der Mieter zunächst erst einmal die volle Miete zahlen muss und mit seinen bloßen Einwendungen zur Mietminderung ausgeschlossen ist. Er muss dann die Mietminderungen in einem separaten Prozess gegen sie geltend machen. Er wird es sich also gut überlegen, ob er einen seperaten Prozess wegen der Mietminderungen gegen sie führt, insbesondere, wenn er nicht sicher ist, ob ein Gericht die Minderung tatsächlich anerkennt.

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