Haus & Grund

   Eigentümerschutz-Gemeinschaft

Landesverband Sachsen-Anhalt e.V.

Landesverband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine in Sachsen-Anhalt

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den Inhalt:

Landesverband Haus & Grund Sachsen-

Anhalt e.V.

 

 

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eingetragen im Vereinsregister Magdeburg Nr. 836

Landespräsident :                 

 Dr. Holger Neumann

Steuer Nr. 102 / 141 / 01187

Aus dem Inhalt lassen sich keine rechtlichen Ansprüche gegen den Verein ableiten.

Urteile und Rechtsauffassungen sind mit größter Sorgfalt recherchiert und wiedergegeben.

Trotzdem weisen wir darauf hin, das die örtliche Rechtsprechung andere Auffassungen vertreten kann.

Bitte beachten Sie auch das Datum der Veröffentlichung.

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Disclaimer:
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Ansprüche auf Entschädigung für Leitungen auf fremden Grund und Boden können bis Ende 2014 verjähren

 

Zu DDR- Zeiten konnten Energieversorger und Wasserwirtschaftsbetriebe Leitungen auf privaten Grundstücken verlegen, ohne dass dafür eine Entschädigung bezahlt oder ein Recht im Grundbuch eingetragen wurde.

 

Durch das Grundbuchbereinigungsgesetz wurden nach 1990 vom Gesetzgeber die notwendigen Dienstbarkeiten per Gesetz verfügt, aber gleichzeitig auch dem Grundstückseigentümer eine entsprechende Entschädigung zugesprochen.

"Diese Entschädigungsansprüche können allerdings bis Ende 2014 verjähren", so Dr. Holger Neumann, Präsident der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V.

Der Ausgleichsanspruch der Eigentümer nach § 9, Abs. 3, Grundbuchbereinigungsgesetz, unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Da die Auszahlungsbedingungen im Gesetz geregelt wurden, klappt die Verjährungsfalle Ende 2014 zu.

Denn die Fälligkeit der letzten Rate für eine Entschädigung wurde im Gesetz auf den 01.01.2011 festgesetzt.

 

Ein Ausgleichsanspruch hat nur der Stichtagseigentümer, das heißt, der jenige, der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des entsprechenden Regelung zur Weitergeltung der Rechte Eigentümer war. Diese Zeitpunkte liegen zwischen 1993 und 1996 und sind, je nach Anlage unterschiedlich.

Folgende Stichtage gelten:

Leitungen der Energieversorgung                                   25.12.1993

Wasserwirtschaftliche Anlagen                                      11.01.1995

Anlagen der Telekom/ Deutsche Bahn usw.                    01.08.1996

 

Wichtig ist auch, dass der Entschädigungsanspruch auf das Grundbuchgrundstück gestützt wird, das zum Zeitpunkt der Stichtagsregelung von der Inanspruchnahme durch die Leitung betroffen war.

 

Für die Unterbrechung der Verjährung reicht es nicht aus, den Anspruch beim Versorger geltend zu machen.

Es muss eine Klage durch den oder die Stichtagseigentümer beim zuständigen Gericht eingereicht werden.

 

Daher rät die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund allen betroffenen Grundstückseigentümern, rechtzeitig in Verhandlung mit dem Versorger einzutreten und möglichst einvernehmliche Regelungen anzustreben. Unsere Verein beraten dazu.

 


Mietpreisbremse: Was unsere Bundestagsabgeordneten anrichten ...

Einen Moment, Herr Lischka!

Der für die SPD in den Bundestag gewählte Bukhard Lischka fällt durch Aktivität auf.

Der omnopräsente Sachsen Anhaltiner will sich in Berlin ganz offensichtlich auch auf dem Gebiet des verschäften Mietrechts profilieren.

Schon im Sommer hatte ich die Gelegenheit, mit Ihm seine Ansichten im Magdeburger Elbelandhaus zu diskutieren. Leider hat es nicht geholfen.

Was er jetzt auch wieder in der Volksstimme und im deutschen Bundestag von sich gegeben hat, ist nicht nur populistisch, sonder auch wohnungswirtschaftlicher und gesamtgesellschaftlicher Unsinn.

Lischka plädiert für eine Mietpreisbremse in Ballungsgebieten. Nun gut, eigentlich können wir hier in Ostdeutschland angesichts der gravierenden Wohnungsleerstände nur müde lächeln, denn bei uns gibt es keine Mietpreissprünge bei Neuvermietung wie in Hamburg oder München.

 

Aber trotzdem trifft es uns. Denn wenn in den Ballungsräumen München, Hamburg und Berlin neben den wesentlich höheren Einkommen nun ach noch Wohnungen zu billigen Mieten angeboten werden, werden noch mehr Menschen in die Ballungsgebiete ziehen und bei uns die Bevölkerungszahlen noch schneller sinken.

Preiswerte Wohnungen sind ein wichtiges Argument hierzubleiben und herzukommen. Wenn die Mitarbeiter in München keine Wohnung bekommen, vielleicht werden dann Unternehmen hier neue Ansiedlungen einrichten.

Wir haben preiswerte Wohnungen, viel grüne Energie, tolle Hochschulen und einen Bundestagabgeordneten, der eigentlich dafür gewählt wurde, unsere Interessen zu vertreten!

Wie wär`s damit, Herr Lischka?

 

Ihr Dr. H. Neumann

Landespräsident

Haus & Grund Sachsen-Anhalt 


Vermieter sollen für die Nutzung privater Fernseh- und Rundfunksender zahlen

 

Besondere Konditionen für Haus & Grund-Mitglieder
 

Nach Informationen des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland sind Vermieter, die ihren Mietern Programme privater Fernseh- und Hörfunksender zur Verfügung stellen, gesetzlich verpflichtet, dafür ein Lizenzentgelt zu entrichten. Das Gleiche gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, die das gemeinschaftlich empfangene Signal in die einzelnen Wohnungen weitersenden. Der Zentralverband empfiehlt allen betroffenen Eigentümern, einen Lizenzvertrag mit der VG Media abzuschließen. Für Haus & Grund-Mitglieder konnte der Zentralverband besondere Konditionen vereinbaren.

Mitglieder von Haus & Grund-Vereinen müssen erst dann Lizenzentgelte zahlen, wenn mehr als zehn Wohnungen über eine Empfangsanlage mit Programmen versorgt werden.

Kunden von Kabelanbietern sind in der Regel nicht betroffen, weil bereits der Kabelnetzbetreiber die Gebühren zahlt.


Zudem räumt die VG Media Haus & Grund-Mitgliedern bei der Höhe der Lizenzentgelte einen Rabatt von 20 Prozent ein.
Für das Jahr 2010 beträgt das Entgelt somit lediglich 1,54 Euro pro angeschlossene Wohnung. Ab dem Jahr 2011 verringert es sich auf 1,01 Euro pro angeschlossene Wohnung und Jahr. Haus & Grund-Mitglieder müssen zudem lediglich pauschal 64,20 Euro zahlen, um sämtliche Ansprüche der Vergangenheit abzugelten. Diese Konditionen gelten auch, wenn Eigentümer sich erst im Laufe dieses Jahres für eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund entscheiden.

Wenn Sie betroffen sein sollten, füllen Sie den Anmeldebogen aus.

Hier können Sie die entsprechenden Unterlagen als pdf-Datei herunterladen

 

Anmeldeformular        Lizenzvertrag            Fragen und Antworten zum Thema

 

 

 

Im Wohngebiet wurde eine Gaststätte neu eröffnet. Wie ist die Rechtslage bezüglich des entstehenden Lärms?

 

 Bei der rechtlichen Beurteilung sind 2 Aspekte zu berücksichtigen

 

      1.     Zivilrechtliche Problematik entsprechend § 906 BGB in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 Satz 1

                 BGB

2.     Verwaltungsrechtliche Sicht im Rahmen der Landesbauordnung Sachsen-Anhalt

         (Nutzungsänderung § 66 Bauordnung LSA)  in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung

 

 

Zu 1. Zivilrechtliche Problemstellung

Entsprechend § 906 BGB kann der Eigentümer eines Grundstückes die Zuführung der von einem anderen Grundstück ausgehenden Einwirkungen in soweit nicht verbieten, als das die Einwirkung die Benutzung seines Grundstückes nicht, oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Unwesentlich ist die Beeinträchtigung in der Regel, wenn die in Gesetzen und Verordnungen festgelegten Grenzwerte eingehalten werden. Demzufolge ist auch davon auszugehen, dass bei Lärm bzw. Geräusch ein Abwehranspruch gegeben ist. Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch begründet sich auf

§ 1004 BGB. Danach kann der Eigentümer vom Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen und, soweit weitere Beeinträchtigungen zu befürchten sind, auf Unterlassung klagen.

 

Zu 2. Verwaltungsrechtliche Problemstellung

In der Regel muss jedes Gebäude, insbesondere mit gewerblicher Nutzung, von der Baubehörde genehmigt worden sein.

Diese Baugenehmigung erstreckt sich auf eine bestimmt Art der Nutzung. In der Baubeschreibung und den Zeichnungen muss die Lage und Nutzung der Räume (zum Beispiel zu Wohnzwecken, als Laden oder als Gaststätte) genau bezeichnet sein.

Soll diese Nutzung nicht nur unwesentlich verändert werden, hat der Eigentümer entsprechend § 66 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt eine Genehmigung zur Nutzungsänderung einzuholen.

Das ist auch der Fall, wenn eine bauliche Maßnahme nicht durchgeführt wird, sondern eine bloße Umnutzung erfolgt, wenn also eine Anlage, eine Einrichtung oder Teile davon eine neue Zweckbestimmung gegeben wird (siehe dazu Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 18.08.1982 4C 33.81 sowie weitere Nachweise).

 

Das resultiert daraus, dass verschiedene Nutzungsarten auch baurechtlich ganz unterschiedlich behandelt werden müssen. Nutzungsänderungen sind dann bauaufsichtlicht zu behandeln, wenn eine baurechtliche Relevanz besteht.

Wird die Nutzungsänderung nicht beantragt, kann die Nutzung untersagt werden. Neben ordnungsrechtlichen Maßnahmen ist es allerdings auch gegebenenfalls möglich, den Antrag auf Nutzungsänderung im Nachhinein durchzuführen.

Eine Genehmigung zur Nutzungsänderung hängt dann vom planungsrechtlichen und vom bauordnungsrechtlichen Aspekten ab.

So ist zum Beispiel zu prüfen, ob eine Gaststätte und die Art der Gaststättennutzung, entsprechend den Vorschriften der Baunutzungsverordnung, genehmigungsfähig ist. Aus der Sicht des Bauordnungsrechtes wären Festlegungen zum Brandschutz, zu den Fluchtwegen, zu den Toiletten und gegebenenfalls auch zu Stellplätzen zu überprüfen.

 

3. Beispiele für Nutzungsänderungen, die genehmigt werden müssen, sind:

Ø      Tankstelle wird KfZ Reparaturbetrieb

(UVG Lüneburg, Beschl. vom 27.10.1978 IB 78/78)

Ø      Ladengeschäft wird Spielhalle

(UVG Lüneburg, Urt. vom 28.06.1985 6A 8/84-BRS44 Nr. 233)

Ø      Dorfgaststätte mit Tanzsaal wird Diskothek

(Hessischer VGH, Beschl. vom 31.03.1981 IV TH 95/80)

Ø      Umstellung des Sortiments eines Einzelhandelsbetriebes von KfZ-Zubehör auf Schuhe

(Hessischer VGH, Beschl. Vom 12.10.1989 3TG 2633/89)

  

Fazit:

Entscheidend ist, ob für die Gaststätte eine Nutzungsgenehmigung bereits vorlag.

 

Beachte: Eine Nutzungsänderung muss auch beantragt werden, wenn die Nutzung längere Zeit, zum Beispiel über 3-5 Jahre, nicht ausgeübt wurde.

Gilt jedoch der bauordnungsrechtliche Bestandsschutz, so sind nur Abwehrmaßnahmen im Rahmen des Zivilrechtes möglich. Hier ist bei Art und Umfang der Beeinträchtigung, im Vergleich zur Ortsüblichkeit, vor allem abzustellen auf Gesetze und Verordnungen zum Beispiel Gefahrenabwehrverordnung , Öffnungszeiten für Gaststätten und Lärmgrenzwerte.

 

 


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Die Haltung von Hunden und Katzen ist ein Hauptstreitpunkt zwischen Nachbarn.

 

Katzen kann man durch Einzäunung des eigenen Grundstückes auch nicht davon abhalten, grundstücksübergreifende Streifzüge zu unternehmen. Streunende Katzen werden als besonderes Ärgernis angesehen, insbesondere, wenn Sie durch Fütterung angelockt werden.

Das OLG Köln hat in einem Urteil vom 23.11.1988 (13U 199/88) sich für ein Fütterungsverbot ausgesprochen, wenn durch das Füttern bis zu 10 Katzen aus der Nachbarschaft angelockt werden, die auf das Nachbargrundstück gelangen
und dort stören.

Weitgehend einig sind sich die Oberlandesgerichte auch, das Katze in einem reinen Wohngebiet nicht in größerer Anzahl gehalten werden, wenn Sie die Bewohner der Nachbargrundstücke belästigen. Das OLG Köln geht sogar soweit, einem belästigtem Nachbarschaftseigentümer grundsätzlich ein Verbietungsrecht zuzugestehen, selbst wenn die Einwirkung durch die Katze bzw. die Katzen unwesentlich oder ortsüblich ist.

Die Mehrzahl der deutschen Gerichte nährt sich der Katzenproblematik allerdings von der pragmatischen Seite. Zumeist wird ausgehend von der Ortsüblichkeit im Wohngebiet auf die konkrete Belästigung durch die Katzen abgestellt und auch das Bemühen des Katzenhaltes eine Einigung mit den Nachbarn zu suchen, unterstützt.

Eine kleine Auswahl von Katzenurteilen :

 

OLG München 5U 7178/89 26.06.1990:

In einem "reinem Wohngebiet" dürfen Katzen nicht in größerer Zahl gehalten werden, wenn davon für die Bewohner des Nachbargrundstücks unzumutbare Belästigungen ausgehen.

 

AG Passau 11C708/82 09.03.1983:

Allein die Tatsache, dass Katzen ein Grundstück betreten, stellt einen Eingriff in das Eigentum dar. Eine Duldungspflicht seitens des Grundeigentümers besteht nicht.

 

AG Neu-Ulm 2C947/98 03.11.1998:

Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis erlaubt es einem Grundstückseigentümer jedenfalls in einem allgemeinen Wohngebiet mit Einfamilienhaus- und Reihenhausbebeauung, eine Katze mit freiem Auslauf zu halten, auch wenn diese sich in Nachbars Garten mit Kotablagerungen "verwigt". Das freie Auslaufenlassen einer Mehrzahl von Katzen hingegen kann der betroffene Nachbar nach §1004 BGB abwehren.

 

OLG Köln 13U199/88 23.11.1988:

Einen Grundstückseigentümer, der nicht Halter von Katzen ist, kann in einer Wohngegend das Anfüttern von Hauskatzen verboten werden, wenn durch das Füttern bis zu 10 Katzen aus der Nachbarschaft angelockt werden, auf des Grundstück des Klägers gelangen und dort stören.

 

OLG Köln 20U44/82 17.09.1982:

1. Das Betreten eines Nachbargrundstückes durch Katzen wird durch §906 Abs. 1 nicht gedeckt. Hier besteht grundsätzlich ein Verbietungsrecht des Grundstückseigentümers, selbst wenn die Einwirkung unwesentlich oder ortsüblich ist.

 

2. Zur Frage, ob ein an sich gegebenes Verbietungsrecht aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses als unzulässig anzusehen ist.

 

LG Lüneburg 1S198/99 27.01.2000:

1. Das Betreten eines Grundstückes durch Katzen stellt keine Zuführung unwägbarer Stoffe dar, es kann auch nicht als ähnliche Einwirkung i.S. des § 906 Abs. 1 BGB angesehen werden.

 

2. Die aus dem Gesichtspunkt des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses folgende Pflicht des Eigentümers, das Betreten seines Grundstückes durch Katzen des Nachbarn zu dulden, endet dort, wo von der Katze über das bloße Betreten hinausgehend Belästigungen, wie Verschmutzung und Beschädigung ausgehen, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein vorrangiges Interesse des Nachbarn an der ausgeübten Katzenhaltung nicht besteht.


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